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二子玉川ライズから環境を守る。東京都世田谷区の二子玉川(ニコタマ)では街壊しが進行中である。「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」や「二子玉川ライズ オフィス」など東急電鉄・東急不動産ら東急グループの営利目的の再開発によって、二子玉川の貴重な自然と近隣住民の住環境が破壊されている。
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住民側は口頭弁論終了後の17時から裁判所庁舎2階の司法記者クラブで記者会見を実施した。冒頭で飯岡氏は「双方の努力を求めた裁判所の言葉を胸に刻んで運動を積極的に進めたい」と決意を語った。

渕脇弁護士は「地方自治体の首長と住民の協議のベースができた」ことが和解的決着とした理由と説明する。「司法における紛争から政治的な課題として行政の中で解決する長い取り組みに切り替える」とする。二子玉川ライズ住民訴訟の意義については「都市計画における公共性とは何かを追及した」と語る。世田谷区民に広く訴え、区議会でも党派を超えて問題意識を高めることができた。世田谷区では二子玉川ライズ二期事業への補助金の圧縮を目指すと表明した。

世田谷区では「二子玉川ライズ オフィス」に入居するデジタル映像コンテンツ産業誘致集積支援事業が失敗し、2000万円の補助金が回収不能になったという問題も起きている(「世田谷「不適切な補助金」保坂展人区長も首ひねる」AERA 2012年3月19日号)。莫大な利権になっている補助金行政の弊害を明らかにする点にも二子玉川ライズ訴訟の意義があったとする。

住民の志村氏は「二子玉川ライズは六本木ヒルズなど他の再開発事業と比べても、桁外れの補助金が投入されている」と二子玉川ライズの異常性を明らかにした。二子玉川ではスーパー堤防、外環道、デジタル映像コンテンツ産業集積という国策開発が重なっている。デジコン産業集積では勝手に二子玉川にデジコン産業を集積すると決められた。二子玉川ライズの問題を引き続き、世論や議会に訴えていく。住民主体の街づくりに変える。原子力村や開発村から脱却する。

様々な地域の団体と一緒に手をつないで活動する。世田谷区のパブリックコメントでは再開発賛成意見は皆無であった。「環境を破壊する再開発はおかしい」という意見が圧倒的であった。二子玉川ライズ住民訴訟の和解的決着によって新しい一歩を踏み出すとした。

会見では住民参加について具体的な計画が質問された。飯岡氏は「これから何かするというよりも、既に始まっている」と答えた。保坂区長とは会って話している。区の職員の態度も変わり、住民の問い合わせにも対応するようになった。区の職員の方から「住民と行政が話し合うシステムを作った方がいい」との発言が出ている。行政との話し合いは既に行われているとする。

志村氏は「民主主義のあらゆるルートを使って訴える」と語った。今年度の世田谷区議会で最も議論が集中したテーマは二子玉川である。木下泰之世田谷区議は3月8日の予算員会の質問で、二子玉川ライズ2期事業の事業費が最初は512億円とされていたものが392億円に減ったことから、約58億円の補助金のカットを主張した。住民側は区議会の全会派と懇談し、再開発賛成の会派であっても二子玉川ライズに問題を抱えていることのコンセンサスは得られた。簡単ではないが、問題を追及する足がかりは出来ていると述べた。会見終了後も記者が熱心に個別に質問を行っており、関心の高さをうかがわせた。
http://www.hayariki.net/futako/appeal120313.html
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二子玉川ライズ住民訴訟が2012年3月13日に東京都千代田区の東京高等裁判所808号法廷で開かれた口頭弁論において実質的和解が成立した。都市計画を巡る住民訴訟が実質的和解で決着することは極めて異例である。住民と行政が話し合える関係に入れたことが今回の決着の背景にあり、その成果が今後は注目される。

二子玉川ライズ住民訴訟は東京都世田谷区の住民約130名が二子玉川東地区市街地再開発(街の名称:二子玉川ライズ)への公金支出を違法として世田谷区長を提訴した裁判である。住民側は超高層ビル・営利施設中心の二子玉川ライズが都市計画公園・風致地区・景観重視という二子玉川の都市計画の方向性に逆行し、都市計画への適合を求めた都市再開発法第4条第2項第1号に違反するなどと主張していた。

一審・東京地裁判決は住民側の主張を一部棄却・一部却下したものの、再開発地域の用途変更や公園予定地の変更が決定される前に、世田谷区と東急電鉄等の間で複数回の覚書が締結されていた事実を認定した(林田力「二子玉川公金支出差止訴訟で住民側控訴(上)」PJニュース2010年6月7日)。

二子玉川東地区再開発には2000年度から2010年度までの10年間で約425億円の税金が投入されたことが判明している(林田力「二子玉川再開発への税金投入額が400億円超と判明」PJニュース2011年8月10日)。1期2期事業合わせた総額は700億円を超えると見られている。また、「二子玉川ライズ オフィス」などのビル風で転倒者・負傷者が出るなど地域環境の破壊が大きな問題になっている。

2011年4月の統一地方選挙で大型開発の見直しを掲げる保坂展人氏が世田谷区長に当選し、被告である世田谷区長の対応が注目されていた。裁判所も区長交代による区政の変化に関心を示していた(林田力「二子玉川ライズ住民訴訟、保坂世田谷区長就任による変化に裁判所も関心示す」PJニュース2011年7月1日)。

口頭弁論では最初に住民側代理人の渕脇みどり弁護士が以下の内容で陳述した。

「被控訴人世田谷区長は二子玉川東地区市街地再開発事業によって発生した風害、水害の危険などの権利侵害に対し、関係各機関と連携し、世田谷区のまちづくりとして十分な対策を講ずる。

被控訴人世田谷区長は、二子玉川第二地区市街地再開発事業(第二期事業)に対する公金支出については、前項の点も踏まえ、事業の公益性を十分に検証する。

被控訴人世田谷区長は、住民参加の手続きを尊重する。」

続いて世田谷区長側が以下の内容を陳述した。

「世田谷区では、再開発事業等の市街地整備におきましては、今後とも地域住民の意見を幅広く聞き、住民参加を大切にした、丁寧な街づくりを進めてまいります。

二子玉川東地区におきましては、事業者が「インフォメーションプラザ」を開設し、区民の皆様への情報提供や個別相談に対応する場所ができました。区としては、より良い街づくりの実現に向けて、今後、「インフォメーションプラザ」の活用と充実を図る取組みが行われるべきであると考えています。

また、地域住民にとって身近な公共性・公益性をさらに高める観点から、図書館等と交流スペースの設置など、公共空間の拡充の実現に向けて事業者との協議も始めております。

再開発区域周辺の環境影響に対しましては、区としても環境に十分留意して、法令に基づく環境影響評価の手続きに則った適切な対応はもとより、きめ細やかな対応を事業者に求めてまいります。風環境については、まず、予定されている風対策を事業者に実施させてまいります。」
http://hayariki.net/futako/appeal120313.html
この後で住民側は訴えの取り下げを申し出て、区長側が取り下げに同意した。さらに住民を代表して二子玉川で生まれ育った飯岡三和子・原告団長が陳述した。「この裁判の審理の中で、領収書や契約書類すら提出されないまま、億単位の補助金がノーチェックで支出されている事実をはじめ、様々な形での行政と事業者の癒着の実態が明らかにされてきました」と二子玉川ライズの問題を明らかにする。

その上で「今回の世田谷区長との実質的和解をステップにさらに、広範な区政のあり方、二子玉川再開発事業に関連する諸問題を解決し、真に住民が主人公の住民の福祉に沿うまちづくりを実現するために今後も一層強い取り組みを進めてまいります」と宣言した。

最後に裁判長が以下の発言で口頭弁論を締めた。「今回の内容を双方ともしっかりと受け止め、今後、紛争を予防し、紛争を解決し、健全な街の発展のために双方が努力されることを裁判所からもお願いします」
二子玉川ライズ住民訴訟の口頭弁論が3月13日16時半から東京都千代田区の東京高等裁判所808号法廷で開催されます。これは東京都世田谷区の住民約130名が二子玉川東地区市街地再開発(街の名称:二子玉川ライズ)への公金支出を違法として世田谷区長を提訴した裁判です。

口頭弁論では判決によらない訴訟の解決という住民訴訟では類例のない展開が予定されています。住民側は口頭弁論終了後の17時半から裁判所2階の司法記者クラブで記者会見も予定しています。原告・弁護団の声明を発表し、二子玉川ライズ住民訴訟の意義と今後の運動の展望を明らかにします。

二子玉川東地区再開発には2000年度から2010年度までの10年間で約425億円の税金が投入されたことが判明しています(林田力「二子玉川再開発への税金投入額が400億円超と判明」PJニュース2011年8月10日)。1期2期事業合わせた総額は700億円を超えると見られています。また、二子玉川ライズ・オフィスなどのビル風による転倒者・負傷者が出るなど地域環境の破壊が大きな問題になっています(林田力「二子玉川再開発説明会で住民の懸念続出=東京・世田谷」PJニュース2011年5月16日)。

その後、2011年4月の統一地方選挙で大型開発の見直しを掲げる保坂展人氏が世田谷区長に当選し、被告である世田谷区長の対応が注目されていました。裁判所も区長交代による区政の変化に関心を示していました(林田力「二子玉川ライズ住民訴訟、保坂世田谷区長就任による変化に裁判所も関心示す」PJニュース2011年7月1日)。

二子玉川ライズ住民訴訟の解決は二子玉川ライズ差し止め訴訟(再開発の差し止めを求めて二子玉川東地区第一種市街地再開発組合を提訴した訴訟、最高裁に係属中)、二子玉川ライズ取り消し訴訟(二子玉川東第二地区市街地再開発組合設立認可取り消しを求めて東京都を提訴した訴訟、東京地裁に係属中)に影響を与えることが予想されます。また、他の住民訴訟にも参考となる材料を提示します。是非とも傍聴をお願いします。

「二子玉川の環境を守る会」では4月7日13時半から16時まで住民訴訟報告・交流会を東急大井町線等々力駅前の玉川区民会館4階で開催します。また、二子玉川ライズ差し止め訴訟の中間判決が4月24日13時15分から東京地裁703号法廷で言い渡されます。正午から13時までは裁判所前でビラ配りをする予定です。合わせて御参加・傍聴お願いします。
http://hayariki.net/futako4.htm
東京都世田谷区の住民団体「二子玉川の環境を守る会」は2012年1月に「二子玉川の環境を守る会NEWS No.32」を発行した。二子玉川の環境を守る会は二子玉川ライズの住環境破壊を訴えている。

二子玉川ライズ一期事業では新築分譲マンション「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」、賃貸オフィス「二子玉川ライズ オフィス」、商業施設「二子玉川ライズ・ショッピングセンター」が建設された。いずれも公共性のない東急電鉄・東急不動産の営利事業である。二子玉川ライズ二期事業でも賃貸オフィスや商業施設が入居する超高層ビルが建設される。

NEWSは「税金は二子再開発ではなく切実・不可欠な施策に!」を見出しとする。「東急電鉄・東急不動産の商業施設やオフィスビル建設に東京都や世田谷区の税金を使うな」との主張である。NEWには二子玉川の環境を守る会は2012年12月26日に世田谷区及び区議会各会派に提出した要請文を掲載する。

そこでは「区所管部から区議会への報告でご案内のとおり、世田谷区実施計画・行政経営改革計画(素案)へのパブリックコメントでは、二子玉川東第二地区市街地再開発事業に対する税金(補助金)投入に賛成意見は皆無であり、税金投入をすべきでない、とする意見が多数にのぼりました。」と記載する。

『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』著者の林田力も税金投入への反対意見を提出した一人である。空き家や空きビルが増えている時代に超高層ビル建設は時代遅れである。新築分譲マンション事業の終焉がビジネス誌でも指摘された。「新築主体のビジネスモデルは終わりを迎えつつある」(蛯谷敏「マンション「新築主体」の終焉」日経ビジネス2012年1月16日号18頁)。

新築分譲マンション「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」は竣工後一年以上経過しても完売していない。デベロッパーが消費増税の駆け込み需要を当て込んで造ったマンションも売れ残り、安値で売り出されると指摘される(伊藤正倫「住宅ローンが狭き門になる “復調”マンションの落とし穴」日経ビジネス オンライン2012年1月16日)。

賃貸オフィスの先行きも暗い。三幸エステートの2011年第3四半期の賃貸オフィスビル市況レポートでは、都心Aクラスビルの成約賃料は、2007年第4四半期のピーク時から58パーセントも下落している(「【調査】都心Aクラスオフィス賃料が対ピークで58%下落、足下では反転」日経不動産マーケット情報2012年1月11日)。

空きビルや廃ビルは公共の負担になる。民間の建物の外壁落下などの問題処理に、自治体が手を焼くケースが全国で散見され始めている(「自治体は空きビル対策を急げ - 所有者が補修できない建物で外壁落下が続出」(日経アーキテクチュア2012年1月10日号7頁))。人通りが少なく、売り家ばかりが目立つ廃墟の街になりかねない。

NEWSでは二子玉川ライズ二期事業の認可取り消しを求める行政訴訟の口頭弁論への傍聴を呼びかけている。また、最高裁判所への二子玉川ライズ一期事業の差し止め民事訴訟の公正な審理要請への参加も呼び掛けている。
http://hayariki.net/futako4.htm#6
新築分譲マンション「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」が新築偽装との声がある。問題は2011年10月23日に確認された「二子玉川ライズ タワー&レジデンス タワーイースト」の一室の売り広告である。広告では「新築・未入居」と記載するが、住宅品質確保促進法第2条第2項や景品表示法に基づく「不動産の表示に関する公正競争規約」「不動産の表示に関する公正競争規約」(不動産公正競争規約)に違反する。
不動産公正競争規約第18条では「新築」を「建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう」と定義する。住宅品質確保促進法も同様である。事業者は上記に該当する場合に「新築」という用語を使用できる。
「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」は2010年5月に竣工しており、既に竣工から1年以上経過しており、新築ではない。東急不動産物件ではブランズシティ守谷も竣工から1年後も売れ残ったが、そこでも新築表記がなされた(林田力「東急不動産物件で公正競争規約違反表示」JANJAN blog 2010年7月18日)。
耐震強度偽装事件を契機として建築分野では偽装がクローズアップされたが、新たに「新築偽装」がクローズアップされている(安藤剛「“新築偽装”が引き渡し後に露見」ケンプラッツ2011年12月27日)。新築偽装は新築ではない住宅を新築として販売する住宅だまし売りである。
新築か否かは消費者にとって大きな問題である。住宅の売り主が品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任を負うのは新築の場合だけであり、完成後1年以上か未満かは建物の状態や価格に大きく影響するためである。新築偽装は消費者契約法第4条第1項違反(不実告知)になる。
消費者契約法第4条第2項違反(不利益事実不告知)が認定された東急不動産の物件で新築偽装が見られることは企業体質を示すものである。東急不動産は不利益事実(隣地建て替えなど)を隠して新築マンションをだまし売りし、裁判で売買契約を取り消されている(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社)。
http://hayariki.net/nikkan.htm
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